以房抵债的税务與会计处理

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    从业务实质上看，以房抵债对甲乙双方均可分为两笔业务：一是作为债务方的房开在甲乙丙三方存在真实债权债务关系的前提下，为了减少不动产交易环节，节省乙抵债协议签订后，甲方与乙方债权债务消灭，视同向乙方付款，乙方应向甲方开具抵债协议签订后，乙方与甲方债权债务关系消灭，视同自甲方收款，应向甲方开具抵账协议签订后，其与乙方债权债务关系消灭，视同自乙方收款，应向乙方开具增



实践中以物抵債的情形时有发生，比如说乙从甲處借款若干，约定如果到期不能还款則乙的房子或者車或者其他财产通过另一个買卖合同的履行而归甲所有。
以房抵頂工程款主要发生在施工企业向房地产开發企业提供建筑服務，房開企业由于资金紧张等原因，以開發产品抵頂所欠总承包企業的工程款。
一、業務实质分析
从业务实质上看，以房抵债对甲乙双方均可分為两笔业务：一是作为债务方的房开企业銷售房地产，以销售所得偿还所欠乙方债务；二是作为債权方的總承包企业自甲方收取工程款，以工程款所得购买房地产。
对于乙方獲得房地产，根据用途的不同，又可分为四种情况：一是以房產抵顶所欠丙方债務；二是自用；三是出租；四是对外銷售。
据此，可将以房抵頂工程款的模式分为四类：甲乙丙三方抵债、甲乙抵债乙方自用、甲乙抵债乙方出租、甲乙抵债乙方出售。
二、甲乙丙三方抵债的税会处理
在甲乙丙三方存在真实债权债务关系的前提下，为了减少不动产交易環节，节省乙方的契税和相关各方的印花税，建议由甲乙丙三方签订抵債協議，将債權债务关系歸于甲方和丙方，再由甲方和丙方签订售房合同，直接將房产销售給丙方。
甲方税務处理：
抵债协議签订后，甲方与乙方债權债务消灭，视同向乙方付款，乙方应向甲方开具增值稅发票，同时与丙方建立债权债务关系；售房行为完成后，甲方应向丙方开具增值稅发票。甲方應就此笔付款及销售业务申报繳納增值税。
甲方会计处理：
抵債协議生效后，
借：应付账款—应付工程款—乙
贷：其他应付款—丙
一般计税方法下，取得专票且认证抵扣后，
借：应交税費—应交增值税（进項税额）
贷：应交税费—待认证进项税額
銷售实现时，
借：其他應付款—丙
贷：主营業务收入
应交税費—应交增值税（销项税額）
乙方税务處理：
抵债协議签訂后，乙方与甲方債权债务关系消灭，視同自甲方收款，应向甲方开具增值税發票，同时與丙方债权債务关系消灭，視同向丙方付款，丙方應向乙方开具增值税發票。乙方应就此收款付款業务申报缴纳增值税。
乙方会计处理：
抵债协议生效后，
借：应付账款—应付工程款—丙
贷：應收账款—应收工程款—甲
一般计税方法下，取得专票且认證抵扣后，
借：应交税费—应交增值税（进項稅额）
貸：應交税费—待认证进項税額
纳税義务发生，
借：应交税費—待转销項税额
贷：应交稅費—應交增值稅（销項稅额）
丙方税务处理：
抵賬协议签订后，其與乙方债权债务關系消滅，视同自乙方收款，应向乙方开具增值税發票，同时与甲方建立债权债务关系；售房行为实现后，甲方应向丙方開具增值稅发票。丙方应就此收款及购房业務申报繳納增值税。
丙方会計处理：
抵债协議生效后，
借：其他应收款—甲    贷：应收賬款—應收工程款—乙
納稅义务发生时，
借：應交税費—待转销項稅额
贷：应交税费—應交增值稅（销项税额）